Prodaja nepremičnine je pravni posel, ki poleg prenosa lastninske pravice vključuje tudi pomembne davčne posledice. Razumevanje temeljnih pravil obdavčitve omogoča boljši vpogled v potek postopka in pomaga pri pravočasni pripravi potrebne dokumentacije.
Ta prispevek podaja informativni pregled treh davkov, ki se lahko pojavijo ob prodaji stanovanja, hiše oziroma parcele:
- davek na promet nepremičnin (DPN),
- davek na dodano vrednost (DDV),
- dohodnina od dobička iz kapitala.
1. Davek na promet nepremičnin (DPN)
1.1 Predmet obdavčitve in razmerje do DDV
DPN je temeljna dajatev pri odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičninah. Obveznost nastane z dnem sklenitve prodajne pogodbe.
Zakon določa, da se DPN in DDV medsebojno izključujeta.
Če je nepremičnina predmet DDV, se DPN ne odmeri.
1.2 Zavezanec, davčna osnova in stopnja
Zavezanec
Zavezanec za plačilo DPN je prodajalec, ne glede na morebitni civilnopravni dogovor, da strošek nosi kupec. V razmerju do davčnega organa odgovarja izključno prodajalec.
Davčna osnova
Osnova je praviloma pogodbena cena.
Če je pogodbena cena za več kot 20 % nižja od množično ugotovljene tržne vrednosti (GURS), se kot osnova uporabi 80 % posplošene tržne vrednosti.
Davčna stopnja
Stopnja znaša 2 % od davčne osnove.
1.3 Postopkovne obveznosti
- Napoved je treba vložiti v 15 dneh od sklenitve pogodbe.
- Notar sme overiti podpis prodajalca šele po predložitvi dokazila, da je davčna obveznost poravnana oziroma da DPN ni potreben (npr. zaradi uporabe DDV).
- Po vložitvi napovedi davčni organ izda odločbo, ki se jo poravna v roku navedenem na odmerni odločbi.
2. Davek na dodano vrednost (DDV)
2.1 Kdaj se pri prodaji nepremičnine uporablja DDV?
Za uporabo DDV morata biti izpolnjena oba pogoja:
(1) Objektivni pogoj – status nepremičnine
Prodaja se šteje za dobavo »nove« nepremičnine, kadar gre za:
- prvo prodajo pred prvo uporabo, ali
- prodajo, izvedeno v manj kot dveh letih po prvi vselitvi ali uporabi.
(2) Subjektivni pogoj – status prodajalca
Prodajalec mora nastopati kot davčni zavezanec, ki nepremičnino prodaja v okviru svoje ekonomske dejavnosti.
Če fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, proda »novo« nepremičnino, transakcija ni predmet DDV – uporabi se DPN.
2.2 Davčne stopnje
- 22 % – splošna stopnja (za objekte in stavbna zemljišča, kadar ni podlage za znižano stopnjo),
- 9,5 % – znižana stopnja za stanovanja, namenjena trajnemu bivanju, ob izpolnitvi kriterijev socialne politike po ZDDV-1.
2.3 Davčna obravnava parkirnih mest
Davčna obravnava parkirnih mest je odvisna od pravne ureditve njihove samostojnosti:
- Parkirno mesto kot samostojen posamezni del (lastna ID): obdavčitev po stopnji 22 %.
- Parkirno mesto kot pripadajoči del stanovanja (brez ID): sledi obdavčitvi stanovanja (ob pogoju lahko 9,5 %).
- Parkirni prostori kot skupni del: niso predmet samostojne obdavčitve.
3. Dohodnina od dobička iz kapitala
3.1 Kdaj nastane obveznost?
Dohodnina od dobička iz kapitala bremeni fizične osebe, ki nepremičnino odsvojijo pred potekom 15 let imetništva. Obdavčuje se pozitivna razlika med:
- vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in
- vrednostjo ob pridobitvi.
Opomba:
Če posameznik nepremičnino prodaja v okviru registrirane dejavnosti (npr. kot s.p.), se dobiček obravnava kot dohodek iz dejavnosti, ne kot kapitalski dobiček.
3.2 Davčna osnova: dejanski in normirani stroški
Pri izračunu dobička iz kapitala se od prodajne vrednosti odšteje nabavna vrednost nepremičnine, povečana za dovoljene stroške. Zakon omogoča upoštevanje dejanskih in normiranih stroškov, ki se pri nepremičninah priznajo kumulativno.
Dejanski stroški
Pri izračunu se lahko upoštevajo dokazljivi stroški, kot so:
- davek na promet nepremičnin ali DDV ob nakupu,
- stroški cenitve (do 188 EUR),
- vlaganja v nepremičnino, ki so povečala njeno vrednost in so izkazana z verodostojnimi dokazili.
Normirani stroški
Zakon priznava tudi normirane stroške, ki se pri nepremičninah določijo kot:
- 1 % od nabavne vrednosti, in
- 1 % od vrednosti ob odsvojitvi (prodajne vrednosti, zmanjšane za DPN in stroške cenitve).
Normirani stroški se prištejejo k dejanskim stroškom in se skupaj upoštevajo pri izračunu vrednosti kapitala ob pridobitvi in odsvojitvi.
Omejitev
Normirani stroški se priznajo le do višine pozitivne razlike med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi ter se ne uporabijo, če bi povzročili izgubo.
3.3 Davčne stopnje in oprostitve
Stopnja davka se znižuje glede na čas imetništva:
- do 5 let → 25 %,
- 5-10 let → 20 %,
- 10-15 let → 15 %,
- po 15 letih → 0 %.
Oprostitev zaradi bivanja
Oprostitev je mogoča, če ima zavezanec:
- na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče, in
- je tam dejansko bival vsaj tri leta pred prodajo.
4. Zaključni poudarki
- DPN in DDV se nikoli ne uporabljata hkrati.
- DDV se uporabi le pri prodaji »novih« nepremičnin in le, kadar kot prodajalec kot davčni zavezanec.
- Dohodnina od dobička iz kapitala je odvisna od statusa prodajalca in trajanja lastništva.
- Normirani in dejanski stroški lahko pomembno vplivajo na višino davčne osnove.
Prodaja nepremičnine lahko sproži več davčnih vprašanj, ki jih je smiselno preveriti vnaprej.
Če želite zagotoviti pravno varen prenos lastninske pravice, vam z veseljem pomagamo.
objavljeno: 23.11.2025