Vrhovno sodišče Republike Slovenije je v zadevi II Ips 43/2024 sprejelo pomembno odločitev, s katero je prvič izrecno in dokončno razjasnilo, da se maksimalna hipoteka ne prenese skupaj z odstopljeno terjatvijo, če ni hkrati preneseno celotno pravno razmerje, iz katerega izvirajo zavarovane obveznosti.
Do te odločitve je prihajalo do negotovosti – tako v praksi kot v teoriji. Čeprav četrti odstavek 146. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določa, da je v primeru odstopa terjatve, zavarovane z maksimalno hipoteko, prenos hipoteke izključen, je del pravne stroke zagovarjal bolj prožno razlago: da naj bi bilo mogoče prenesti vsaj tisti del maksimalne hipoteke, ki je bil vezan na konkretno odstopljeno terjatev. S tem bi se omogočil prenos zavarovanja in ohranila prometnost tovrstnih terjatev.
Vrhovno sodišče pa je s svojo odločbo jasno in odločno zavrnilo takšno interpretacijo. Zavzelo je stališče, da maksimalna hipoteka ni akcesorna posamezni terjatvi, temveč celotnemu pravnemu razmerju med upnikom in dolžnikom. Posledično prenos posamezne terjatve ne more povzročiti prenosa hipoteke, saj bi to pomenilo nedopustno “cepitev” stvarne pravice in lahko vodilo do pravne negotovosti.
Sodišče je posebej opozorilo na nevarnosti, ki bi jih takšna fleksibilna razlaga prinesla. Če bi bilo dopustno, da nova oseba pridobi hipoteko le na podlagi prenesene terjatve, bi to lahko povzročilo konkurenco med več upniki z istim vrstnim redom, kar je zakonodajalec želel izrecno preprečiti. Prav tako hipotekarni dolžnik pogosto ni soglašal z zavarovanjem svojih nepremičnin za obveznosti do novega upnika.
Odločitev ima pomembne praktične posledice. V poslovni praksi je namreč pogosto, da se terjatve – tudi tiste, ki so bile zavarovane z maksimalno hipoteko – prenašajo v okviru cesij. Stranke pogosto predpostavljajo, da se zavarovanje prenese skupaj s terjatvijo, pri tem pa spregledajo, da za maksimalne hipoteke to ne velja, razen če je preneseno celotno pravno razmerje.
Vrhovno sodišče je torej s to odločbo razčistilo dolgo odprto vprašanje in s tem prineslo več pravne jasnosti. Če želi novi upnik pridobiti tudi maksimalno hipoteko, mora prevzeti celoten pravni odnos z dolžnikom – prenos zgolj posamezne terjatve za to ne zadostuje.